所沢市で相続した土地や建物を売却する予定がある方は、まず取得費加算の法定期限を確認してください。期限は、相続開始日の翌日から、相続税申告期限の翌日以後3年を経過する日までです。一般的な10か月の相続税申告期限を前提に『相続から約3年10か月』と説明されることがありますが、これは目安であり、法定期限そのものではありません。
また、相続税評価額をそのまま譲渡所得の取得費にできるわけではありません。売却前に、被相続人の購入資料、取得費加算、被相続人の居住用財産（空き家）の3,000万円特別控除、小規模宅地等の特例、遺産分割の内容を一緒に確認することが大切です。
取得費加算の法定期限を最初に確認する
相続財産を売却した場合の取得費加算の特例は、相続税の一部を譲渡所得の取得費へ加算できる制度です。売却代金から控除できる取得費が増えるため、譲渡所得を抑えられる可能性があります。
主な要件は次のとおりです。
- 相続または遺贈により財産を取得したこと
- その財産を取得した人に相続税額があること
- 売却した財産が相続税の課税価格計算の基礎に算入されていること（売主本人の相続税計算に含まれていること）
- 相続開始日の翌日から、相続税申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡していること
単に不動産を相続しただけでは足りず、その売主について取得費加算の計算対象となる相続税額があるか、売却財産が売主本人の相続税計算に含まれているかを確認します。実際の納付額だけで判断するものではありません。個別の期限は、相続開始日、相続税申告期限、譲渡予定日を基に日付で計算してください。
『約3年10か月』は通常ケースの目安
相続税の申告・納付期限は、通常、相続開始があったことを知った日の翌日から10か月以内です。この10か月と取得費加算の3年を合わせて『約3年10か月』と表現されます。しかし、法定文言の起算点を省略すると、期限を誤るおそれがあります。売却の媒介契約を結ぶ前に、相続開始日、相続税申告期限、譲渡予定日を並べ、正確な期限を税理士へ確認しましょう。
相続税申告の相談を始める時期については、相続税申告はいつ税理士に相談するかも参考にしてください。
加算できるのは相続税の全額とは限らない
取得費へ加算する額は、概ね、その人の相続税額に、売却した資産の相続税評価額がその人の取得財産等の価額合計に占める割合を乗じて計算します。資産ごとに計算し、その資産について取得費加算前に計算した譲渡益が上限です。相続税の全額を当然に加算できる制度ではありません。
説明用の簡略例
たとえば、売主本人の相続税額が600万円、売却する土地の相続税評価額が3,000万円、本人が取得した財産等の価額合計が6,000万円だったとします。単純化すると、取得費への加算額は『600万円×3,000万円÷6,000万円＝300万円』という考え方です。
これは制度の仕組みを示す概算例です。実際には債務、相続税額の計算過程、複数資産の売却、譲渡益の上限などを確認し、国税庁の「相続財産の取得費に加算される相続税の計算明細書」で金額を確認します。譲渡損が出た資産に対応する額を、利益が出た別の資産へ自由に振り替えることもできません。
土地の相続税評価の基本は、所沢市の土地の相続税評価で解説しています。ただし、そこで算出する相続税評価額と、譲渡所得の取得費は別の概念です。
相続税評価額を譲渡所得の取得費にはしない
相続した土地・建物の譲渡所得は、原則として『譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額』で計算します。土地・建物の譲渡所得は、給与所得などとは分けて課税されます。
取得費は、原則として被相続人の購入代金や購入手数料などを引き継ぎます。取得時期も被相続人の取得時期を引き継ぐため、長期・短期の所有期間を相続日から数えるわけではありません。建物は、購入・建築代金などから所有期間中の減価償却費相当額を控除して取得費を計算します。
売買契約書などが見つからず取得費が分からない場合、または実額が譲渡価額の5％未満である場合は、譲渡価額の5％を概算取得費とする方法があります。ただし、概算取得費を使う場合は、相続人が負担した一定の登記費用などを別途上乗せできません。固定資産税評価額や市街地価格指数による推計額を、無条件に取得費として採用できるとは限らないため、まず原資料を探してください。
売却前に探したい取得費資料
- 被相続人が購入したときの売買契約書、領収書、精算書
- 仲介手数料、印紙代、登記関係費用などの資料
- 建築請負契約書、増改築費用の資料
- 取得経緯や取得時期が分かる登記事項証明書、申告書控え
- 相続人が負担した登記費用や不動産取得税の資料
取得費の原資料が見つかるかどうかで譲渡所得の計算が大きく変わる場合があります。売買契約を急ぐ前に、被相続人の書類、通帳、貸金庫、過去の確定申告書控えなどを確認しましょう。
相続税申告前に売却しても直ちに対象外ではない
相続税申告が終わる前に相続不動産を売却したからといって、取得費加算が直ちに使えなくなるわけではありません。一定の場合には、後から確定した相続税額を基礎に適用を検討できます。
所得税の確定申告期限後から相続税申告期限までに相続税申告書を提出した場合には、その提出日の翌日から2か月以内に所得税の更正の請求を行い、取得費加算を適用できる可能性があります。ただし、相続税額が後から変動した場合の再計算や手続は、変動した時期と理由で異なります。『相続税が変わればいつでもやり直せる』とは限りません。
取得費加算を使うには確定申告が必要です。土地・建物なら、相続財産の取得費に加算される相続税の計算明細書と譲渡所得の内訳書などを添付します。譲渡所得の確定申告期間は原則として売却した年の翌年2月16日から3月15日までです。
小規模宅地等の特例を使うなら取得者区分を確認する
相続税申告期限前の売却が小規模宅地等の特例へ与える影響は、取得者区分ごとに異なります。『申告期限前の売却なら全員が使えない』という一律のルールではありません。
- 配偶者：特定居住用宅地等について居住・保有継続要件はありません
- 同居親族：原則として申告期限まで居住・保有を続けます
- いわゆる家なき子：原則として申告期限まで保有を続けます
- 事業用・貸付事業用：保有・事業継続要件などを確認します
税務上の取得者別要件は、所沢市で自宅を相続した方へ｜小規模宅地等の特例をご覧ください。売却を先行すると特例要件を満たせなくなる可能性があるため、取得者と売却時期を決める前の確認が重要です。
空き家の3,000万円控除とは原則として選択する
亡くなった方の自宅を相続して売却する場合、一定の要件を満たせば、被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの3,000万円特別控除を検討できます。しかし、同じ譲渡について、空き家の3,000万円控除と取得費加算は原則として併用できず、選択適用です。
空き家特例には、対象となる建物の建築時期、区分所有でないこと、同居者、売却価額、用途、耐震改修または取壊しなど多くの要件があります。2026年10月10日現在の対象譲渡期間は2027年12月31日までで、売却期限も『相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで』とされ、取得費加算とは別のルールです。
居住用部分と非居住用部分がある複合資産では、要件を満たす居住用部分に空き家特例、非居住用部分に取得費加算を検討できる場合があります。どちらが有利かは、取得費、相続税額、売却価額、共有者数などで変わるため、売却前に両方を試算してください。
換価分割で売る場合は譲渡所得の申告者を先に決める
不動産を売却して代金を相続人で分ける換価分割では、誰がどの割合で譲渡所得を申告するかを売却前に整理します。換価時に代金の取得割合が確定していればその割合、未確定なら原則として法定相続分により各相続人が申告します。未確定でも、所得税の申告期限までに代金を分割し、全員がその取得割合で申告する場合には認められる取扱いがありますが、申告期限後の分割だけを理由とする更正の請求などはできません。税務上、協議内容、売主、代金の受取先、申告者を整合させてください。
不動産を一人が取得してほかの相続人へ代償金を支払う方法との違いは、不動産の代償分割と相続税で説明しています。協議書を作る際の税務上の確認点は、相続税申告と遺産分割協議書も参考にしてください。
売却前の実務チェックリスト
- 相続開始日と相続税申告期限から、取得費加算の法定期限を日付で確認する
- 売主本人に相続税額が生じるか、売却財産が課税価格へ算入されるか確認する
- 被相続人の売買契約書など、引き継ぐ取得費の資料を探す
- 取得費加算額を資産ごとに試算し、相続税全額を加算しない
- 空き家3,000万円控除との選択を比較する
- 小規模宅地等の特例の取得者区分と継続要件を確認する
- 換価分割なら代金の取得割合と譲渡所得の申告者を整理する
- 確定申告に必要な明細書、売買契約書、取得費・譲渡費用の資料を保管する
相続税の納税資金を確保するために売却を検討している方は、相続税の納税資金が足りないときの対応も早めにご確認ください。売却が相続税の申告期限や納付期限に間に合うとは限らないため、資金計画を並行して立てます。
よくあるご質問
取得費加算の期限は相続から3年10か月ですか？
一律ではありません。法定期限は『相続開始日の翌日から、相続税申告期限の翌日以後3年を経過する日まで』です。約3年10か月は通常の相続税申告期限を前提にした目安なので、実際の日付を個別に確認してください。
相続税評価額や支払った相続税全額を取得費にできますか？
できません。取得費は原則として被相続人の購入代金などを引き継ぎ、取得費加算は売主本人について計算対象となる相続税額などから資産ごとに求めます。相続税評価額を取得費に置き換えたり、相続税全額を当然に加算したりする制度ではありません。
相続税申告前に不動産を売ると取得費加算は使えませんか？
申告前の売却だけで直ちに対象外にはなりません。一定の場合は相続税申告後に所得税の更正の請求を行えますが、2か月の期限などが関係するため、売却前から申告手順を確認してください。
空き家の3,000万円控除と取得費加算は両方使えますか？
同じ譲渡については原則として選択適用です。複合資産の部分別適用を検討できる場合もありますが、要件と計算が複雑なため、両制度を試算して確認してください。
相談時に準備する資料は何ですか？
相続税申告書の控え、遺産分割協議書、不動産の売買契約書、被相続人の購入時資料、登記事項証明書、売却時の仲介手数料などの資料をご準備ください。そろっていない資料があっても、分かる範囲から確認できます。
まとめ
相続した不動産の取得費加算は、法定期限、売主本人の相続税額、売却資産の相続税評価額などを確認して適用します。期限は一律の『相続から3年10か月』ではなく、法定文言に沿って日付で判断してください。相続税評価額を譲渡所得の取得費に置き換えたり、相続税全額を加算したりすることもできません。
売却前に、取得費資料、小規模宅地等の特例、空き家3,000万円控除、遺産分割、納税資金をまとめて確認すると、申告後の手戻りを減らせます。
田代直人税理士事務所では、所沢市を中心に、不動産を含む相続税申告の初回無料相談を承っています。売却期限や特例の比較を確認したい方は、お問い合わせフォームまたは電話（050-1809-4005）からご相談ください。全国からのご相談にも対応しています。
監修：税理士 田代直人／最終確認日：2026年10月10日。取得費、相続税額、遺産分割、売却時期、各特例の要件により取扱いは異なります。公開・売却・申告前に、最新の法令と個別事情を確認してください。
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