亡くなった方の自宅の土地は、一定の要件を満たすと、小規模宅地等の特例を検討できます。ただし、『自宅だったから必ず使える』わけではありません。
誰が土地を取得するのか、相続前後の居住状況、申告期限までの保有状況、遺産分割などによって適用の可否が変わります。土地の取得者を決めたり、売却・転居したりする前に要件を確認することが大切です。
小規模宅地等の特例とは
小規模宅地等の特例は、亡くなった方などの居住用・事業用に使われていた一定の宅地について、要件を満たす場合に、相続税の課税価格へ算入する価額を減額する制度です。
自宅の敷地に関係する『特定居住用宅地等』では、要件を満たす部分について、330平方メートルまで、その土地の課税価格へ算入する価額を80％減額できます。
80％減るのは一定面積までの土地の価額であり、建物の評価額や相続税額そのものが一律に80％減る制度ではありません。まず路線価方式や倍率方式などで土地を評価し、その後に特例の適用を検討します。
最初に確認したい5つのこと
- 相続開始の直前に、誰がその家に住んでいたか
- 土地を誰が取得する予定か
- 取得予定者は配偶者か、同居親族か、別居親族か
- 申告期限までの居住・保有予定
- 遺産分割が済んでいるか
老人ホームへの入居、二世帯住宅、賃貸併用住宅、敷地の一部貸付けなどがある場合は、そのことも早めに税理士へ伝えてください。
誰が自宅の土地を取得するかで条件が変わります
配偶者が取得する場合
配偶者が特定居住用宅地等を取得する場合、取得者についての居住継続・保有継続の要件はありません。ただし、対象となる宅地であるか、遺産分割や申告手続など、ほかの要件も含めて確認する必要があります。
同居していた親族が取得する場合
相続開始の直前からその家に同居していた親族が取得する場合、原則として相続開始時から申告期限までその建物に住み、土地を申告期限まで保有することなどが要件になります。
申告期限前に転居や売却を予定している場合は、適用判断に影響する可能性があるため、実行する前に確認してください。
別居していた親族が取得する場合
別居しているという理由だけで一律に対象外になるわけではありません。しかし、亡くなった方に配偶者や一定の同居相続人がいないこと、取得者や一定の親族の持家・居住履歴など、複数の要件があります。
一般に『家なき子特例』と呼ばれることがありますが、これは法令上の正式名称ではありません。簡単なチェックだけで判断せず、親族関係、住宅の所有者、居住履歴を個別に確認します。
誰が土地を取得するか決める前でも、初回無料相談で適用要件を整理できます。
老人ホームへ入居して自宅が空いていた場合
亡くなった方が老人ホームなどへ入居していた場合でも、直ちに対象外になるわけではありません。相続開始の直前に要介護認定・要支援認定などを受けていたか、入居先が対象施設に当たるか、入居後の自宅をどのように利用していたかなどを確認します。
自宅を第三者へ貸していた場合や、別の用途に使っていた場合は取扱いが変わる可能性があります。介護認定関係の資料、施設の入居契約書、入居時期、自宅の利用状況が分かる資料を保管してください。
二世帯住宅・共有・賃貸併用住宅の注意点
二世帯住宅では、建物の構造だけでなく、区分所有登記の有無、実際の居住状況、敷地の権利関係などを確認します。亡くなった方が複数の住宅を使用していた場合は、主として居住していた住宅の判断も関係します。
敷地の一部を賃貸や事業に使っている場合、敷地全体に同じ区分の特例が適用されるとは限りません。間取り図、登記事項証明書、賃貸借契約書などをそろえて、用途ごとに確認します。
遺産分割が終わっていない場合
申告期限までに対象宅地が分割されていない場合、当初の申告時には小規模宅地等の特例を適用できません。また、遺産分割が終わっていないことだけを理由に、相続税の申告期限が自動的に延びるわけではありません。
後日の分割後に特例の適用を検討するためには、当初申告書へ『申告期限後3年以内の分割見込書』を添付するなどの手続きが重要です。原則として申告期限から3年以内に分割された場合、分割日の翌日から4か月以内の更正の請求などが関係します。
分割見込書を提出しただけで特例が適用されるわけではなく、申告期限が3年間延びる制度でもありません。誰が土地を取得するかを決める前、できれば申告期限前に相談してください。
特例を使うには申告と書類の準備が必要です
小規模宅地等の特例を受けるには、相続税の申告書に適用を受ける旨を記載し、計算明細書、相続関係を確認する戸籍等、遺言書または遺産分割協議書の写しなど、所定の書類を添付します。
取得者や宅地の状況により、住民票関係の書類、居住履歴・住宅所有関係を確認する書類、老人ホームの入居契約書や介護認定関係書類などが追加で必要になる場合があります。
相談時にあると役立つ資料
- 固定資産税納税通知書・課税明細書
- 登記事項証明書、公図、測量図、間取り図など
- 戸籍、住民票、戸籍の附票など家族関係・住所履歴が分かるもの
- 遺言書、遺産分割協議書またはその案
- 誰が住んでいたか、転居日、今後の居住・売却予定のメモ
- 老人ホームなどの入居契約書、介護認定関係書類
- 賃貸併用の場合は賃貸借契約書、家賃関係の資料
すべてがそろうまで待つ必要はありません。まず固定資産税の課税明細書、家族関係、居住状況のメモから、不足資料を整理できます。
早めに相談したいタイミング
- 自宅の土地を誰が取得するか決める前
- 相続した自宅を売却・賃貸したり、取得者が転居したりする前
- 遺産分割協議書へ署名する前
- 老人ホーム入居や二世帯住宅が関係すると分かったとき
- 相続税の申告期限が近い、または遺産分割が終わっていないとき
これらの行動をすると必ず特例を使えなくなるという意味ではありません。適用判断に影響する可能性があるため、実行前の確認をおすすめします。
よくあるご質問
自宅なら必ず80％減額できますか？
いいえ。特定居住用宅地等に該当し、取得者ごとの居住・保有などの要件と申告手続きを満たす必要があります。
80％減るのは相続税額ですか？
相続税額そのものではありません。要件を満たす自宅の土地について、330平方メートルまで課税価格へ算入する価額を80％減額します。
配偶者が取得する場合も申告が必要ですか？
小規模宅地等の特例を適用するには、相続税申告書へ必要事項を記載し、所定の書類を添付する必要があります。
老人ホームへ入居していたら対象外ですか？
直ちに対象外とは限りません。介護認定、施設の種類、入居後の自宅の利用状況などを個別に確認します。
二世帯住宅でも対象になりますか？
対象となる場合がありますが、区分所有登記、居住実態、土地・建物の所有関係などによって判断が異なります。
まとめ
自宅の土地に小規模宅地等の特例を使えるかは、誰が取得するか、相続前後の居住・保有状況、遺産分割、申告手続などによって決まります。相続税額が一律に80％減る制度ではない点にも注意が必要です。
田代直人税理士事務所では、所沢市を中心に、自宅や土地を含む相続税申告の初回無料相談を承っています。土地の取得者を決める前や、資料がそろっていない段階でも、お問い合わせフォームまたは電話（050-1809-4005）からご相談ください。
監修：税理士 田代直人／最終確認日：2026年9月4日。税制・適用要件・必要書類は変更されることがあります。個別の判断は最新情報と具体的な状況をご確認ください。
コメント