所沢市でマンションを相続した方へ｜相続税評価と区分所有補正… | 埼玉県所沢市の相続対策・相続税申告なら田代直人税理士事務所

分譲マンションを相続したとき、相続税評価額は売却価格や購入価格をそのまま使うわけではありません。原則として、建物部分の「区分所有権」と土地部分の「敷地利用権」を分けて計算します。

さらに、2024年1月1日以後に相続などで取得した一定の居住用マンションには、従来の評価額へ「区分所有補正率」を反映するルールがあります。所沢市でマンションを相続した方へ、評価の全体像と必要資料を分かりやすく説明します。

マンションは建物と土地の合計で評価する

分譲マンションの相続税評価は、次の2つの合計が基本です。

土地は路線価方式または倍率方式で評価します。登記事項証明書に記載された敷地権割合、敷地の地積、相続開始年分の路線価などが必要です。

固定資産税の納税通知書に記載された金額のうち、課税標準額ではなく固定資産税評価額を確認する点にも注意してください。

2024年1月1日以後に相続、遺贈または贈与で取得した一定の「居住用の区分所有財産」は、従来の建物・土地の評価額に区分所有補正率を乗じて評価します。

この補正は、従来の相続税評価額と市場価格との乖離を、築年数、建物の総階数、部屋の所在階、専有部分に対する敷地持分の大きさなどから調整する仕組みです。

「高層階だから一律に何割上がる」という単純な計算ではありません。国税庁の計算明細書を使い、登記事項証明書などの数値を当てはめて判定します。

区分所有補正率は、国税庁が定める算式で「評価乖離率」を計算し、その逆数である「評価水準」に応じて決まります。

端数処理を含む計算ルールがあるため、概算だけで申告額を決めないようにしましょう。建物部分と土地部分の補正後の価額を合計して、マンション全体の評価額を求めます。

区分所有補正率の通達は、原則として居住用の専有部分を対象としますが、次のようなものには適用されません。

登記簿上の種類に「居宅」が含まれるか、区分建物の登記があるかなどを確認します。建物の名称がマンションでも、所有形態や用途によって取扱いが異なります。

相続開始時に第三者へ貸していたマンションは、区分所有補正率を反映した価額を基に、貸家や貸家建付地としての評価を検討します。賃貸借契約や入居状況も確認が必要です。

亡くなった方の自宅だった場合は、取得者や居住・保有状況などの要件を満たせば、小規模宅地等の特例を検討できることがあります。ただし、区分所有補正率の計算と小規模宅地等の特例は別の手順です。特例を使えると決めつけず、相続人の状況まで確認してください。

登記事項証明書だけで必要な情報がそろわないこともあります。管理規約や購入時の書類もまとめておくと確認が進みやすくなります。

通常、売却査定額をそのまま申告額にはしません。建物と土地をそれぞれ相続税の評価方法で計算し、対象となる場合は区分所有補正率を反映します。

建物部分は固定資産税評価額を基にしますが、土地部分の敷地利用権や区分所有補正率の計算も必要です。そのため、固定資産税評価額だけでは完結しないことがあります。

区分所有補正率の通達は、2024年1月1日以後に相続、遺贈または贈与で取得した対象財産に適用されます。相続開始日を確認してください。

対象となる居住用区分所有財産であれば、まず補正後の価額を求め、それを基に貸家・貸家建付地の評価を行います。契約内容や賃貸状況も個別に確認します。

分譲マンションの相続税評価では、建物の区分所有権と土地の敷地利用権を分けて計算します。2024年以後の相続では、一定の居住用マンションについて区分所有補正率の確認も必要です。

田代直人税理士事務所では、所沢市を中心にマンションや土地を含む相続税申告の初回無料相談を承っています。全国からのご相談にも対応しています。評価方法や必要書類が分からない場合は、お問い合わせフォームまたは電話（050-1809-4005）からご相談ください。

監修：税理士田代直人／最終確認日：2026年9月30日。建物の用途、登記、所有関係、賃貸状況、相続人の状況などにより評価方法や特例の適用は異なります。申告時には最新の国税庁情報と原資料をご確認ください。