所沢市で賃貸アパートを相続した方へ｜貸家・貸家建付地の評価… | 埼玉県所沢市の相続対策・相続税申告なら田代直人税理士事務所

亡くなった方が賃貸アパートを所有していた場合、相続税申告では、建物とその敷地を分けて評価します。固定資産税評価額や路線価だけでなく、死亡日時点の入居状況、賃貸借契約、空室期間なども確認が必要です。

所沢市で賃貸物件を相続した方へ、貸家と貸家建付地の評価、空室がある場合の注意点、準備したい資料を説明します。

アパートは建物と土地を分けて評価する

所有する土地にアパートを建て、第三者へ貸している場合、建物は「貸家」、敷地は「貸家建付地」として評価するのが一般的です。

売却予定額や建築費をそのまま相続税評価額にするわけではありません。建物は固定資産税評価額を基に、土地は路線価方式または倍率方式で求めた自用地価額を基に、それぞれ賃貸の状況を反映します。

貸家は、自用の家屋としての価額から、借家権割合と賃貸割合に応じた金額を差し引いて評価します。一般的な計算の考え方は次のとおりです。

自用の家屋の価額 − 自用の家屋の価額 × 借家権割合 × 賃貸割合

自用の家屋の価額は、原則として固定資産税評価額を基に確認します。建物の一部を所有者が使い、残りを貸している場合や、複数棟がある場合は、利用区分を分けて整理します。

貸家建付地とは、所有する土地に建てたアパートや賃貸ビルなどを他人へ貸している場合の、その敷地です。一般的な計算式は次のとおりです。

自用地価額 − 自用地価額 × 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合

借地権割合は、その土地の路線価図や評価倍率表で確認します。借家権割合とともに、相続開始日時点のものを使用します。

土地と建物の所有者が異なる場合、借地でアパートを経営している場合、法人が関係する場合などは、通常の貸家建付地とは異なる評価になることがあります。

賃貸割合は、原則として、死亡日時点で実際に賃貸されている各独立部分の床面積の合計を、貸家の各独立部分の床面積の合計で割って計算します。

同じ広さの部屋だけであれば部屋数と同じ結果になることもありますが、部屋ごとに床面積が異なる場合は、単純な入居戸数の割合ではありません。賃貸借契約書や建物図面、管理会社の入居一覧を照合します。

原則として、死亡日時点の実際の賃貸状況を基に賃貸割合を計算します。ただし、継続的に貸していた部屋が、入居者の退去後に一時的に空室となっていたにすぎない場合は、賃貸中として扱えることがあります。

国税庁は、一時的な空室かどうかについて、次のような事実関係を挙げています。

募集広告を出していたという一点だけではなく、退去日、募集開始日、次の契約日、空室中の使用状況などを総合的に確認します。長期間の空室を当然に賃貸中として計算しないよう注意してください。

賃貸アパートを相続すると、建物と土地の評価だけでなく、未収家賃、預り敷金、修繕費の未払金、借入金なども確認します。相続開始後に入金された家賃についても、どの期間に対応するものかを整理します。

また、相続後に賃貸経営を引き継ぐ人は、所得税や各種届出も別途確認が必要です。相続税申告の財産・債務と、相続後の不動産所得を混同しないよう資料を分けて保管しましょう。

管理会社がいる場合は、死亡日時点のレントロールや入居状況が分かる資料を早めに依頼してください。

通常は建築費や購入額をそのまま使いません。建物は固定資産税評価額、土地は路線価方式や倍率方式による価額を基に、賃貸状況を反映します。

一室の空室だけで、建物全体を貸家として評価できなくなるわけではありません。床面積に基づく賃貸割合を確認します。一時的な空室と認められるかも個別に判断します。

募集の事実だけでは決まりません。従前の賃貸状況、退去後の募集、空室期間、他用途での使用、再入居の状況などを総合的に確認します。

土地と建物の所有者が異なる場合は、権利関係や地代の有無などにより評価が変わることがあります。通常の貸家建付地の式をそのまま使わず確認が必要です。

賃貸アパートの相続税評価では、建物を貸家、土地を貸家建付地として別々に計算し、死亡日時点の賃貸割合を反映します。空室がある場合は、部屋数だけで決めず、床面積と賃貸・募集の実態を資料で確認しましょう。

田代直人税理士事務所では、所沢市を中心に不動産を含む相続税申告の初回無料相談を承っています。全国からのご相談にも対応しています。賃貸アパートの評価や空室の扱い、必要資料が分からない場合も、お問い合わせフォームまたは電話（050-1809-4005）からご相談ください。

監修：税理士田代直人／最終確認日：2026年9月29日。土地・建物の権利関係、利用状況、空室の実態などにより評価は異なります。申告時には最新の国税庁情報と契約書等の原資料をご確認ください。